الجيزة تحدد شهرًا لحسم ملفات تقنين أراضي أملاك الدولة

وجهت محافظة الجيزة بتسريع حسم ملفات تقنين أراضي أملاك الدولة المتبقية خلال شهر واحد، من خلال استكمال التعاقد للحالات المستوفاة واتخاذ إجراءات الاسترداد عندما لا تتحقق الشروط. وأعلن المحافظ الدكتور أحمد الأنصاري أن نسبة استرداد أراضي الدولة في المحافظة بلغت 88.85%. ويهم هذا القرار الحائزين والمشترين والمطورين لأن غموض وضع الأرض قد يعطل التسجيل والتمويل وتراخيص البناء وتوصيل المرافق وإعادة البيع. والمهلة المعلنة موجهة للأجهزة الإدارية، ولا تمثل موافقة تلقائية أو ضمان ملكية لكل طلب معلق.

وطالب المحافظ الجهات المحلية بتكثيف العمل في الحالات المتبقية والتمييز بين المواطنين الجادين المستوفين للضوابط والملفات التي تستوجب استرداد الأرض. كما وجه بإجراء معاينات دورية للأراضي المستردة لمنع إعادة التعدي عليها. وذكر التقرير أن المخالفات تستلزم إجراءات قانونية وإحالة فورية في الحالات الواجبة والتحفظ على المعدات المستخدمة وإزالة الأعمال المخالفة. ولذلك لا ينبغي للمشتري افتراض أن الحيازة الفعلية أو وجود سور أو طول مدة الإشغال يثبت الملكية القانونية.

وأشار التحديث إلى مسارين قانونيين؛ إذ دعا المحافظ إلى إنهاء الملف الأوسع وفق أحكام القانون رقم 144 لسنة 2017، بالتوازي مع مراجعة الطلبات الخاضعة للقانون رقم 168 لسنة 2025 ولائحته التنفيذية. وقد يكون التداخل بين وقائع كل حالة والقانون الواجب والإجراء الإداري الحالي معقدًا. وينبغي لأي طرف متأثر الحصول على رأي مبني على رقم القطعة ومستنداتها، لا على ملخص صحفي. ولا يحسم هذا المقال أهلية أي طلب أو قيمة التسعير أو المركز القانوني لعقار بعينه.

كما وُجهت لجنة التسعير لإعداد خريطة سعرية للأراضي بالتنسيق مع الجهات المختصة، على أن تراعي الأسعار السائدة من دون مغالاة، بما يوازن بين حقوق الدولة والعدالة للمواطنين. ويمكن للخريطة أن تحسن اتساق القرارات، لكنها لا تعني توحيد قيمة كل الأراضي داخل المنطقة نفسها. فسهولة الوصول والنشاط المسموح والمرافق والواجهة والقيود التخطيطية وتاريخ الإشغال وتكلفة الأعمال غير المنفذة قد تؤثر جميعها في التقييم الإداري النهائي.

ومن المقرر عقد اجتماع أسبوعي لمراجعة نسب الإنجاز وتذليل العقبات، مع تكليف المراكز والمدن التي تضم طلبات معلقة بسرعة البت. وقد تكشف هذه الوتيرة عن ملفات متوقفة بسبب نقص الرفع المساحي أو تعارض البيانات أو مبالغ غير مسددة أو مستندات ناقصة. ويستحسن للمتقدمين ترتيب الإيصالات والطلبات والخرائط والهوية والمراسلات، وطلب قائمة مكتوبة بالنواقص من الجهة المسؤولة، والاحتفاظ بما يثبت كل تقديم أو سداد.

بالنسبة للمشتري المحتمل، يؤكد الإعلان ضرورة الفحص على مستوى القطعة نفسها. ويجب مقارنة تسلسل عقود البائع بالبيانات المساحية والموقف التخطيطي وسجلات الجهة المحلية المختصة. كما يجب معرفة ما إذا كان طلب التقنين معلقًا أو مقبولًا أو مسعرًا أو متعاقدًا عليه أو مرفوضًا، لأن المخاطر تختلف جذريًا بين هذه المراحل. وينبغي أن يحدد عقد العربون مصير المبلغ إذا فشل التقنين أو تغير السعر أو طلبت الجهة إزالة مبانٍ أو رد جزء من الأرض.

أما المطورون والمستثمرون، فعليهم اعتبار وضع أملاك الدولة غير المحسوم خطرًا على المسار الحرج للمشروع، لا مهمة إدارية تؤجل إلى ما بعد الاستحواذ. ويجب أن تتضمن النماذج المالية احتياطيات لتغير القيمة والأقساط والرفع المساحي والتزامات المرافق واحتمال إعادة التصميم. ولا يجوز تقديم طلب معلق في التسويق أو البيع المسبق باعتباره ملكية نهائية. كما يحتاج الممول والاستشاري والوسيط إلى مجموعة المستندات نفسها حتى تستند القرارات إلى الملف الرسمي لا إلى التأكيدات الشفوية أو الحيازة وحدها.

وتقع على الوسطاء أيضًا مسؤولية عدم اختصار الموقف في عبارة مثل جاري التقنين من دون بيان المرحلة والمستند المؤيد لها. فوجود رقم طلب لا يساوي قبولًا، وصدور تسعير لا يساوي سدادًا أو عقدًا نهائيًا. ويستحسن إرفاق صورة حديثة من إفادة الجهة بالعقد المبدئي، مع منح المشتري وقتًا لمراجعتها بصورة مستقلة. وإذا تعذر الحصول على إفادة واضحة، فيجب تسعير الخطر صراحة أو تأجيل الصفقة بدل تحويل الغموض إلى التزام طويل الأجل.

نشرت بوابة الأهرام (https://gate.ahram.org.eg/News/5810714.aspx) توجيهات المحافظة ونسبة الاسترداد البالغة 88.85%، وأكدت البوابة نيوز (https://www.albawabhnews.com/5385359) بصورة مستقلة مهلة الشهر والرقم نفسه. ولم تنشر التغطيتان عدد الطلبات المعلقة أو المناطق المشمولة أو الخريطة السعرية النهائية، ولا يجوز استنتاج وضع قطعة بعينها من نسبة الاسترداد العامة. ويوصى بالحصول على إفادة رسمية حديثة ومراجعة قانونية متخصصة قبل الشراء أو التمويل أو البناء أو إعادة البيع في الأراضي الخاضعة لهذه الإجراءات.